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ゼンシン株式会社です。
弊社は建物の給排水設備や水処理設備、衛生設備の施工、保守点検・メンテナンス、清掃を事業とする会社です。
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今回は
ビルの排水設備保全管理のポイント
と題し、お話しさせていただきます。
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都市部のビルや複合施設において、排水設備は利用者に意識される機会こそ少ないものの、建物の衛生環境を支える非常に重要なインフラです。
トイレや洗面所、厨房、空調ドレンなど、あらゆる設備から発生する排水は、適切に流され、かつ安全に排出されなければなりません。
特に詰まりや漏水、悪臭といったトラブルは、利用者の不快感を招くだけでなく、建物の評価や資産価値にも影響を与える可能性があります。
本稿では、「排水設備の構成」と「保全管理の実務的なポイント」についてわかりやすく解説します。
1. 排水設備の基本構造と種類
ビルにおける排水設備は、以下の要素で構成されています。
排水管（横主管・立て管）：
各階の衛生器具からの排水を集め、地下の公共下水道へ導く。
通気管：
排水管内の空気圧を調整し、水封（トラップ）を保つ役割を担う。
トラップ（封水装置）：
臭気や害虫の逆流を防止するため、水の層で配管を封じる。
雑排水槽・汚水槽・グリーストラップ：
地下に設けられた排水の一時貯留・処理設備。特に厨房排水では油脂分を分離する機器が重要。
これらの設備は目に見えにくく、日常の管理が後回しにされがちですが、定期的な保守点検なしには確実な機能維持は望めません。
2. 排水トラブルの代表例と原因
ビル排水設備においてよく発生するトラブルとその主な原因は、以下のとおりです。
排水の詰まり
→ 油脂、髪の毛、異物、スラッジ（沈殿物）の蓄積
漏水・水染み
→ 配管の老朽化、継手部のゆるみ、温度差による結露
悪臭の発生
→ トラップの乾燥、通気管の詰まり、封水の破壊
逆流や溢水事故
→ 高低差設計の不備、大雨時の雨水流入、排水ポンプの故障
こうした問題は一度起きると対応に時間とコストを要するうえ、入居テナントやビル利用者からのクレームにつながる恐れもあるため、
予防保全
の考え方が非常に重要です。
3. 排水設備保全管理の実務ポイント
排水設備の健全な維持管理には、
「日常点検」
「定期点検」
「清掃・整備」
の3つの柱が欠かせません。
3-1. 日常点検
・排水の流れに異常がないか（流れが遅い・ゴボゴボ音がする等）
・床や天井に水染み・カビ跡がないか
・臭気の発生がないか
・設備機器（排水ポンプなど）の警報ランプ点灯有無
トラブルの兆候は、些細な変化から現れることが多いため、清掃員や巡回管理者の気づきが非常に役立ちます。
3-2. 定期点検・清掃
・グリーストラップ：月1〜2回の清掃
・排水槽・雑排水ポンプ：半年〜年1回の整備
・横引き管・立て管：年1回以上の高圧洗浄による内面清掃
・トラップ封水の状態確認・補水
特に厨房や飲食テナントが入るビルでは、油脂分の付着が原因で配管内が急速に狭窄するため、より頻度の高い対応が必要になります。
3-3. 老朽化対策と更新計画
・配管の材質や経年劣化状況を把握し、10～20年を目安に劣化度調査を実施
・劣化箇所は部分更新か更生工法（ライニング等）による改修を検討
・雨水排水と汚水排水の系統確認、越流の有無点検
設備の老朽化は、突発事故や建物全体への被害拡大につながるため、中長期の視点での更新計画が求められます。
4. 記録と共有が保全品質を高める
点検結果や清掃履歴、トラブル発生時の対応内容は記録として必ず残し、社内や外部業者と共有できる体制を構築しましょう。
写真付きの点検報告書やクラウドでの情報管理により、属人化を防ぎ、引き継ぎ時のトラブルも減少します。
また、排水に関わる管理は建築・衛生・消防・保健所など複数の法令にまたがるため、管理内容が適切かどうか、専門業者による年1回の総点検（アセスメント）も推奨されます。
5. まとめ
排水設備は目に見えないからこそ、
気づいたときには手遅れ
という事態が起こりやすい設備です。
しかし、日常点検と定期保全のルーティンを確立することで、詰まり・漏水・悪臭といったトラブルは大幅に軽減できます。
特に近年は、感染症対策や衛生意識の高まりもあり、排水設備の信頼性はビル全体の安全・安心に直結しています。
「見えない設備こそ、最も大切にする」
この意識を持ち、排水設備の保全に取り組むことが、快適なビル環境を築く第一歩となるのです。
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